本文字，泓睿达第篇原创。
上周去了一趟珠海横琴，站在横琴国际金融中心（IFC），号称澳门和珠海最高建筑的楼顶直升机坪处，我看到了一水之隔的澳门，以及新葡京大厦、新濠天地、威尼斯人等一众再熟悉不过的地标，除了极具葡语国家的造型特色外，说到建筑高度，已经和横琴没有了可比性。
网上热衷于讨论的深圳和香港交界处的今昔对比，你在珠海和澳门的同框画面中很快也能找到同款自豪。
为什么说很快呢？因为和澳门相比，无论是建筑密度，人口密度，商业集聚度，横琴还只是初露峥嵘，而不是高度繁荣。
站在IFC楼顶，十字门水道从脚下缓缓流淌而过，除却“飞地”的澳门大学，横亘在横琴和澳门之间的水道最近距离是米。
01十字门水道上的洋船
著名学者屈大均曾诗：洋船争出是官商，十字门开向外洋。五丝八丝广缎好，银钱堆满十三行。
诗中的十字门，那一竖是指把澳门和横琴岛分开的水道，而一横的右边把澳门的氹仔岛和路环岛分开，左边则分开了大横琴和小横琴岛，两条水道交汇的地方，就是今天的横琴口岸。
回溯到年前，这里的水道确实是十字型的，四座岛屿形成的天然屏障，是往来船只避风的理想场所。
16世纪，明朝，葡萄牙人开始到处找人做生意。不想皇帝不开窍，对买卖没有兴趣，反而把他们当做倭寇驱赶，企图用武力打开中国市场的葡萄牙人在宁波被揍得满地找牙，在漳州抱头鼠窜后，终于成功潜规则广东官员，用糖衣炮弹完成了铁皮炮弹未竟的事业，获得在澳门做生意的权力。
此后，澳门不光迎来了葡萄牙人的商船，历史上接踵登台的西班牙人、海上马车夫荷兰人，以及后来的日不落帝国都有大批商船停靠在十字门水道，这里率先打开了对西方的贸易窗口，想与广州十三行通商的外国船舶，在进入珠江口之前，得先停靠在十字门水道。
不知不觉，洋人在十字门地区盘踞游弋已经长达数百年，来到20世纪初，经历了甲午战争的失败，镇压了百日维新的康梁变法后，夕阳残照下的大清王朝，慈禧太后为了搞到钱，采取了更加激进的改革，广开商埠为垂死的王朝敛财，在十字门东北部，今天的“香洲商埠”就是其中一个。
当时的两广总督是这样表达向朝廷申请设立“香洲商埠”的重大意义的：“澳门一港，地非冲要，每岁所入，全恃妓捐赌饷以为大宗，均系吸内地游民之脂髓，我若相戒勿往，彼自无所取盈，为今之计，莫妙于附近自辟港埠，以为抵制之方。”
意思是说，朝廷啊，对面儿葡萄牙人靠着妓女和赌博赚我们的钱，可老财大气粗了，我们关上大门他们固然赚不到钱，但对咱们也没啥好处，最好的法子呢就是我们也建设自由贸易区，师夷长技以制夷。
果然奏效了，香洲商埠获批，优惠政策包括“六十年无税商埠”“垦荒殖民，振兴商务，讲求土货，挽回利权。”具体包括修路、修建商铺、建设警局、公园等市政项目，当时用了仅仅两个月，一座容纳多名工商业人的商埠就呈现在世人眼前。
到年，香洲商埠已经拥有商铺余间，码头2座，开辟穗港澳航线。商埠内人声鼎沸，各大酒楼和客栈天天爆满，香洲渔业、制造业、手工业和纺织业也迅速兴起。清政府遂宣布香洲为自由港，无税区。香洲商埠成了大清最早实行“一国两税”特殊政策的自贸区。
历史上的十字门，一方面代表海上丝绸之路的中国向世界输出广绣的枢纽，一方面它又是“番舶等候接济之所”进入珠江的要塞；一方面西方的商旅带来了先进的科技，另一方面也带来了商业思想的启蒙，十字门是中西融合的一个见证。
贸易，是作为自贸区的横琴新区，以及早就成为葡语国家枢纽的澳门的历史底色。
02中心沟的属争
我们的下一站来到了位于澳门大学横琴校区一条马路之隔的大横琴公司总部，在这里，最抢眼的地标是建筑面积达万平方米的横琴口岸以及综合体商圈。
位于口岸边上的横琴总部大厦是横琴第一个5A级写字楼和跨境办公楼宇，楼高米，一期建筑10万平方米，它的最大特点是作为粤港澳跨境金融服务区的第一个实体平台，目前进驻澳门涉金融、文创和科技37家，包括澳门商报和拥有年历史的澳门大西洋银行。
而在大横琴集团总部的东南部，则是去年6月刚开业的横琴创新方，一到四层的狮门娱乐天地拥有超过两万平米的电影主题乐园，亚洲最大的室内绳索攀爬，紧张刺激的午夜追逐，逼真的大型场景密室逃脱，好莱坞电影同款VR主题乐园，湖光之城、饥饿游戏，沉浸式体验让玩家流连忘返。
好了，眼前这些大体量的商业综合体，回溯到50年前，其实只是大小横琴岛之间的滩涂。
距离香洲商埠又过了60余年，新中国成立后，提出了“愚公移山”“战天斗地”的口号，内陆是“黄土高坡变梯田”，沿海则是“敢向大海要粮食”。在这样的大背景下，广东各地的围垦造田运动如火如荼的开展，江河湖泊的滩涂沼泽多被围成桑田。
大小横琴岛之间的十字门水道由于数百年泥沙的淤积，已经由“洋船争出”之地变成了退潮见陆的沼泽，与其说水道，不如叫沟渠，因此得名“中心沟”。从年至年，珠海县数次组织人力围填中心沟，当时的设想是围填后可以捕捉鱼虾、种植水草、养鸭子增加收入，平整土地后还可以形成2.3万亩耕地，种植水稻和果树，年产值达到万元。
但是技术和设备都跟不上，滩涂特性在于淤泥太深，珠海人在东西两面建造围堤的速度赶不上沉降的速度，堤坝刚一围上就被海浪冲垮坍塌，无奈只能向上级佛山地委报告，请求其他县派人手共同围垦中心沟，合作条件是围垦土地四六开，支援县占大头，粮食收成按土地分配。
其中一个支援选点是中山县，但当年中山正在围垦马鞍岛且不缺粮，于是任务落到了既缺粮又熟水性的顺德县身上。
年的国庆节，顺德围垦工程指挥部成立，郭瑞昌担任总指挥，黎子流为副总指挥，人、艘机船木艇水陆并进、开拔横琴，负责围建靠近斗门的西堤，而珠海县负责围建靠近澳门的东堤。
这里早就不复几百年前“洋船争出”的繁华，70年代的横琴人迹罕至，中心沟蛇虫出没，几近重返洪荒时代。
中心沟的荒凉让围垦队员见了老鼠都眼冒绿光，在这里，老鼠是改善生活的珍品，队员们见一只抓一只，顺德围垦队在四年多的围垦岁月里，吃了超过一万只老鼠。
而东部珠海围垦大军则经常遭到葡萄牙武装艇的跟踪监视，生怕围垦队员偷渡到对面高楼林立、霓虹璀璨的澳门，双方船只常常并行在十字门水道直到小横琴山脚才分道扬镳。
从年珠海人围垦中心沟起算，到年把大小横琴岛之间的14平方公里中心沟围填完成，花了十年时间。
又过了十年后，年，珠海人开始着手收回横琴中心沟的土地管理权。双方经历了80年代中期顺德在中心沟设立县级经济开发区，珠海则开始大规模征用横琴土地，双方申请省里明确土地归属的矛盾；再到80年代末期，珠海大规模在横琴外围填海，把中心沟土地尽包揽其中，引起省里新一轮确权的争议；又到92年南巡春风后，双方竞相在横琴你招商我引资，时不时产生过界征用土地纠纷。
期间，十字门水道见证了澳门的回归，CEPA（关于建立内地与澳门更紧密经贸关系的安排）的签署，“9+2”泛珠三角区域的合作（福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九省区和香港、澳门合作）等历史重大事件。
直至年，国务院通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，明确规划建设珠海横琴新区，年底，横琴新区才被明确为广东省政府派出机构，委托珠海管理，这才对中心沟的归属有了明确定性。
年3月25日，珠海用了25年时间，拿回横琴新区的完整地权。
三年后的同一天，中山的马鞍岛也成立了翠亨新区。
珠海人对于横琴土地藏着掖着，大概和顺德人二十多年的争夺横琴地权不无关系。
03横琴的想法
珠海人用什么方式守护好寸土寸金的横琴呢？
国企。
第三站，我们参观了大横琴公司建设的人才公寓项目，站在长5米，宽2.5米的阳台上，夜晚可以远眺澳门灯火璀璨的夜景，白天可以欣赏中心沟的国际网球中心赛事，你猜是什么价位？
45元每平米，还打八折，假设一套两居室的60平米，只需要2元，你和你滴太太，以及孩子就可以实现白天看球、晚上看灯的梦想。
当然，这是租赁价。
当然，前提是你得是符合横琴标准的人才。
这些房子的产权，都属于大横琴公司，而大横琴公司，是横琴管委会的国有企业。前面说到的华发集团，则是珠海市政府的国有企业，我确定，你能想到响当当的珠海国有企业，还有格力集团。
检索一下珠海市公共资源交易中心，你会发现不少土地花落国企，比如去年3月底的一块位于横琴港澳大道1.5万平米的住宅地，土地用途是二类居住、商业用地，由大横琴公司以1.74亿拿下。敲黑板来了，本宗地上所建物业只租不售，装修标准不低于元每平方米，物业的租赁价格、租赁对象需经横琴新区管委会批准。
而华发集团，更是横琴大地主，从横琴新区设立开始，就一直在竞拍土地，用地面积累计超过万平方米，曾经一次性拿地超过16幅，涵盖住宅、商务公寓、办公楼、酒店、商业多种用地性质。行业分析认为，华发集团服从于珠海对横琴产业的发展定位，比如会展商务组团是十字门商务区的核心项目，国企带头拿地一是释放横琴发展信号，二是带头为其他资本进入提升信心。
上面说的是向“自己人”出让土地，好把资源掌握在自己手里。另一种出让土地的对象则是对面的澳门。比如去年4月出让给澳门都市更新股份有限公司的19万平方米土地，该公司由澳门政府全资拥有，将为澳门居民打造集居住、教育、养老、医疗多功能于一体的综合性项目，并且采取限制销售价格、限制销售对象的方式，定向解决澳门居民的居住需求，入住的澳门居民仍可以享受澳门的教育、医疗等社会福利。
既让澳门人住得好，还让他们福利没减少。
第三种出让的，就是赚钱的土地了，
比如去年10月27日出让位于十字门中央商务区一块19万平方米用地，既包括住宅，商业，也包括幼儿园、城市道路和政务服务用地，意味着你买下商住地盖房子赚钱的同时，也要为政府建桥修路，且面积达到2.2万平方米，占总面积的11.6%。
怎么设定游戏规则呢？一是设定最高限制地价亿元，二是达限高后，开始竞拍自持商业物业面积。你承诺自己持有的商业物业面积越多，胜出的机会就越大，自持不能出售啊，资本就要沉淀在里面，这就逼你在竞拍时想好了这不是一锤子买卖，将来这些商业物业要怎么经营好它，确保把本钱赚回来。
好了，如果商业物业自持达到了5万平方米怎么办？别急，咱接着来竞拍人才房，你承诺返还给政府使用的人才房面积越大，你胜出的机会就越大。这一轮竞拍等于减少了你能卖出去的房子，也等于增加了政府控制的资源。
从竞拍谁出价高，到竞拍谁真心经营，再到竞拍谁返还给政府房子多，实现了赚钱、招商、无偿回收三个目标。
那么横琴需要产业吗？第四种方式来了。
我在珠海交易中心网站上刚好找到一份3月15日挂网的建设用地使用权出让挂牌文件，地块就位于珠海最高楼IFC中心附近，占地面积约1万平方米，用地功能为商业服务业设施用地，都有什么要求呢？我们来学学。
第一、乙方或控股股东应为《财富》“世界强排行榜”企业，拍地后将总部公司注册到横琴。没在强内的你都没资格竞投。
第二、总投资不少于12亿人民币，总建筑面积不超过6万平方米，酒店面积不少于15%，办公面积不大于85%。
第三、不光自己总部要来，还要2年内帮横琴引进不少于5家股权关联企业进来。
第四、在横琴开展增量业务的销售和结算。啥叫增量业务，就是你在珠海以外投资的项目和产品或增加的业务，都要在横琴结算。结算的门槛是多少？签了这协议后的头三年累计应收不少于亿元，纳税不少于2亿，后四年累计应收不少于亿元，累计纳税不少于4.5亿元，那么七年之后呢？每年营收不少于亿元，每年纳税不少于4.5亿元。
这就完了？没完。
第五、研发指标。投入头三年不少于1亿元，4-7年不少于3亿元，第8年后每年不少于2亿元，专利更是每年不少于件。
第六、只要你公司不倒闭，就不能迁移注册地址，5万平方米中60%要自己持有。而且未经甲方就是横琴管委会同意，你不能转让土地使用权，或者转让股权，把土地和地上建筑物卖掉。
以上是城市建设的做法，那么横琴又怎么管控城市其他资源呢？
去年7月16日组建的大横琴发展公司，目标是打造极具市场竞争力的产业运营商和产业服务商，提出了“物业城市”的概念，要在横琴成立的第二个十年里充实内容聚集人气。
第一方面是掌握楼宇资源。除了自建物业、人才楼、写字楼，还要延伸到社会化楼宇，比如和不掌握在横琴政府和国企手中的中交集团、保利的摩天大楼建立合作，5年内实现公司实际控制的物业占到全横琴岛商业物业的50%以上，企业入驻率占65%以上。
第二方面是企业招商，围绕横琴产业规划，通过配合政府招商和自主市场化招商两种模式，进行多种业态、全生命周期的产业链招商。
第三方面是人力资源服务。
第四方面是城市管理。地上包括市政道桥、市容环卫、园林绿化、城市招聘、水利设施，地底下包括综合管廊、隧道、电缆沟、桥梁。
第五方面是城市建设。我在横琴统计上找到《年横琴新区发展改革局项目审批》，新建审批“黑白面将军山隧道至香海大桥工程”，大横琴公司建设；可行性研究“海绵城市示范项目——山体蓄水净化系统及社区绿道工程”大横琴公司负责，“洪湾港本片区填筑及市政基础设施工程”大横琴公司负责，“开新八道交横琴大道以及开新九道跨排洪渠桥梁工程”大横琴公司负责，其他六个项目除了一项是横琴规划国土局建设外，其他也均为大横琴公司负责。
简单来说，大概除了空气管不着，横琴管委会通过大横琴公司把触角延伸到横琴新区的每一个角落，最终实现资源的控制。
04镜鉴横琴
十字门水道从历史中走来，依托澳门是根本、开放商贸是传统，资源集中是优势，国企经营是路径。同样是围填海区域，同样位于珠江口西岸，同样是孤悬海岛，横琴哪些经验可以镜鉴？
第一、找准可以依托的平台。今天广东各地都说要抓住“双区驱动”的机遇，其中一个区就是指深圳先行示范区，其实在很多年还没有开建深中通道以前，我们提得更多的是依托澳门同根同源，共同打造适度多元化的合作试验区，当时横琴的一个剑走偏锋是用对澳门合作的瓶子装了对内地招商的酒，一度因为标准太高让澳门人被拒之门外。
后来横琴听话降低了门槛，今天在横琴注册的澳门企业达到家，投资亿美元，平均每家投资万美元，门槛够低。吸引澳门企业的收益，则是澳门作为特区的很多政策也延伸到横琴来了，我们看到“澳门新街坊”这样的纯解决居民住宅困难的项目，它不是带来多少消费力的问题，而是澳门养老、医疗、就业、税收政策同等适用在横琴的利好。
简单来说，横琴依托澳门的战略平台，实现了自身的提升。前提是互相交换资源，横琴把空间换出去，把政策置换进来。
而深中通道背景之下，深中同城成为新的机遇，我们当然知道自己的优势是地价便宜，能够更好的缓解深圳人创业容易居住难的问题，我们也可以把空间置换出去，但我们把深圳的什么置换进来？澳门除了和横琴置换，没有别的选择，深圳除了和我们置换，它还有别的选择，那它会做什么选择？
就像当年深圳用土地和劳动力置换香港的资本，发展成熟后，用产业转移置换东莞惠州的土地和劳动力，再用市场置换香港的金融政策。
那我最需要深圳的产业，如何置换出来？相比横琴对澳门，深圳对香港的双向置换，我们可以考虑三方置换，用宜居空间置换深圳的创业人口，用创业空间置换澳门的特区政策，再用澳门的特区政策置换深圳的产业转移。
就像年前两广总督向朝廷申请设立“香洲商埠”的条陈，明知道我没有对面的澳门有钱，但我绝不能闭关起来，而是要比你更开放和你竞争，现如今，开放到什么程度国家有尺度有规矩，我要更开放，就要拉上有开放资本的小伙伴一起。
说到底，我们的目标是让深圳人和澳门人过来奋斗，不是让大伙儿过来睡觉。
澳门特首贺一诚在《年财政年度施政报告》中就指出：年施政总体方向是防控疫情、振兴经济、惠顾民生、促进多元、推进改革、创新发展。澳门要把握机遇，主动对接国家“十四五”规划，加快推进横琴粤澳深度合作区建设，同时，支持青年创业创新发展，协助青少年到内地学习、就业、交流和生活，融入国家发展大局。
无论是国家定位，还是自身认识，澳门并没有把多元化目标寄托于横琴一地。
就像田忌赛马，我的政策比不上深圳，那我们向澳门让利，通过支持澳门产业多元化，获得吸引深圳企业的政策，而深圳的产业在澳门政策和深中同城、宜居城市的叠加影响下，获得新的增长空间。
第二、找准可以循环的资本路径。在查阅横琴资料时，我带着一个疑问，横琴的钱从哪里来？把地卖给自己的国企，建成后只租不售，拿地的钱，上交的税，银行的利息，建设装修的成本，还要政府定租赁价格，猴年马月能够收回成本？
在年横琴政府决算公开里，找到了答案。
钱从哪里来，三大块，税收、卖地和上级补助。
第一块税收。年横琴税收达到57.84亿元，当中的大头是增值税收入15.46亿，金融行业增值税贡献最大，表明横琴的金融业已经成为主导，而我在年横琴主要经济指标表中也找到前11个月，横琴实际吸收外商直接投资额为15.44亿美元。另一个税收大头是企业所得税收入11.24亿元，第三大头是个人所得税收入9.29亿元。
第二块卖地。年横琴国有土地使用权出让收入50.81亿元，和税收旗鼓相当，年横琴的国有土地使用权出让收入预计要实现85亿元。而卖地又带动了土地增值税收入4.96亿元，受房地产企业开发经营拉动，增长了58.7%。
第三块上级补助。主要是省财政拨付横琴省留成税收收入和行政事业性收费部分，一共41.03亿元，其中行政事业性收费是1.34亿元，忽略不算，可见主要是省留成税收部分的返还。
而国企的贡献可以说微乎其微。年国有资本经营预算收入1.01亿元，这还是下降了，原因是区属国企中大横琴投资公司全年实现净利润较上年度呈较大幅度下降，上缴利润相应减少。
合计收入亿，花掉亿。
在花掉的钱里，最大头是城乡社区支出58.82亿元，怎么花的？对区属国企（个人理解是大横琴公司）注资共31.42亿元，以加快推动岛内及一体化区域重点项目的建设，包括天沐琴台、保障房、深井员工宿舍、格力洪湾渔港项目建设等；贷款贴息扶持资金23亿元，用于支持横琴重点旅游龙头企业（个人理解是长隆海洋王国）的发展，以及市政公共设施管养。
分析到这里，可以得出三个结论，第一横琴不是不卖地，而是卖地和税收能达到均衡。第二金融业成为龙头，企业税收稳定。第三是明知道国企亏钱，还往里面砸钱。
这对我们很有启发意义，比如我们不需要把所有业态放在一起，珠海用横琴的金融去哺育香洲的2多家高新技术企业，我们的产业应该对其他镇区有一个反哺的过程。
第三、找准可以平抑波动的抓手。为什么明知道国企亏钱，还往里面砸钱呢？去年7月16日，珠海大横琴发展有限公司揭牌成立。由原横琴发展有限责任公司、横琴金投孵化器管理有限公司、珠海市横琴新区英才人力资源服务有限公司和珠海大横琴创新发展有限公司4家区属国企重组而成，对外宣称打造横琴首个全面走向市场化的国企，将致力于打造成为极具市场竞争力的一流产业运营商和产业服务商。
公司经营范围包括：会展，人力资源，企业总部管理、项目投资、广告业，文创、物业管理、酒店公寓运营，餐饮，商旅，家政，职业培训，商品的批发与零售。
如果把区属大横琴公司和市属华发集团相比，横琴肯定希望大横琴公司成为下一个珠海华发，为城市发展实现稳定的税收。
华发集团已经是中国企业强，位列第名，年集团总资产达亿元，应收超过亿元，利税超过亿元。业务拓展至内地70多个城市以及美国和特拉维夫，业务范围从单一的房地产跨越到城市运营、金融、实业投资领域。
显然，大横琴公司要成为下一个华发，路还很长。
其实我们目光不需要看到亿体量那么遥远，只需要看看华发的发家史就可以得出为什么大横琴赚钱不多，政府还愿意不断砸钱的逻辑。
第一个逻辑是平抑市场的波动。横琴最高的楼掌握在政府手里，50%以上的商业物业掌握在政府手里，城市建设和运营资源掌握在政府手里，一旦市场出现波动，我持有的物业就能发挥稳定器的作用，而我一旦瞄准某个新兴产业，也有足够的资源和空间集中力量培育它，不会被“二房东”吸血。
第二个逻辑是保值增值的作用。土地交给自己人开发，可以提振社会资本对横琴的信心，开发一个区域不是画一张规划图，指着图上的馅饼说：蓝图绘就，你大胆往里投，而是用自己的真金白银告诉社会资本：我先投，你来不来？土地和物业掌握在自己手里，我就能够和外界对横琴的估值同步增长，某种程度上只租不售也是“战略留白”。
第三个逻辑自己的孩子自己抱。华发先扎根珠海，然后才能走向70座城市，大横琴也要先扎根横琴，然后才能走向壮大，我们的雅居乐第一桶金也是在三乡镇挖的吧？成长的过程就是家长给机会和自己去奋斗的过程，给机会不是溺爱，不是当温室幼苗，而是要立足现代企业的标准，向其投放资源。
比如我在看华发集团的组织架构就挺有意思的，一个企业最重要的是哪些部门？科技创新部重要吧，资本运作部重要吧？人力资源部重要吧？但是这些部门其实不在华发集团核心层。
比房地产开发、金融产业和实业投资更重要，甚至在经营班子之上的是“战略与投资委员会”“审计与风险委员会”“薪酬与绩效委员会”，他们仅次于董事会。三个委员会分别告诉你市场的风口在哪里，投资的风险在哪里，干部的士气哪里来。
这种架构是基于市场竞争设置的，甚至不再简单受命于党委，而这些都是现代企业所必备的素质。
其实去过横琴很多次，本身就在珠海生活了两年，带着孩子去海洋王国感受童话，横琴路边的简易蚝农庄搭上旅游的快线后身价倍增，今天我们看到横琴的崛起，并不是无厘头的来由，十字门水道曾经见证了洋船争出、开向外洋的繁荣，见证了一水之隔澳门的兴旺和横琴的落寞，还见证了向海要粮的围垦精神，最后他们用填海多打粮食的初心，收获了支持澳门产业适度多元共同发展的使命。
不忘来路、看清去路很重要。